變更高雄市原都市計畫(前鎮及苓雅部分地區)細部計畫部分國宅用地(獅甲段)為第四種住宅區及公園用地案計畫說明書

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

高雄市政府

中華民國953


高雄市變更都市計畫審核摘表

項目

                                       

都市計畫名稱

變更高雄市原都市計畫(前鎮及苓雅部分地區)細部計畫部分國宅用地(獅甲段)為第四種住宅區及公園用地案

變更都市計畫法令依據

都市計畫法第27條、第22條及第23

變更都市計畫機關

高雄市政府

申請變更都市計畫機關

高雄市政府

本案公開展覽起訖日期

自民國941130日起至民國941230日止(刊登941130日自由時報)

本案舉辦

說明會日期

民國941213

(前鎮區公所會議室)

人民團體對本案之反映意見

本案提交各級都市計畫委員會審核結果

高雄市都市計畫委員會950216日第307次會議決議:「修正通過」。


 

計畫緣起... 1

範圍與位置... 2

現況分析... 4

一、計畫區歷年都市計畫辦理經過... 4

二、周邊土地使用分區概述... 5

三、發展現況... 5

四、土地權屬... 6

五、交通運輸及道路系統... 7

六、本案基地周邊實質發展現況... 9

七、未來發展分析... 9

現行都市計畫概述... 12

實質變更內容... 12

一、變更原則... 12

二、實質變更內容... 12

三、居住密度與容納人口... 14

四、道路系統... 14

土地使用分區管制及都市設計... 14

事業及財務計畫... 15


高雄市都市計畫說明書

案  名:變更高雄市原都市計畫(前鎮及苓雅部分地區)細部計畫部分國宅用地(獅甲段)為第四種住宅區及公園用地案

變更單位:高雄市政府

申請單位:高雄市政府

變更類別:個案變更

計畫範圍:如計畫圖

法令依據:都市計畫法第27條、第22條及第23

計畫緣起

國民住宅係政府照顧收入較低家庭,改善居住環境,提高生活品質所興辦,以安定國民生活、增進社會福祉。台灣地區歷年來計已協助632千餘戶家庭解決居住問題。近年來,為協助中低收入家庭解決居住問題,營建署國民住宅組除督促省、市政府確實執行國民住宅年度計畫外,另積極研(修)訂國民住宅條例及住宅相關法令,以落實國民住宅照顧對象並健全住宅相關法令制度。而自民國九十年起就不再由政府直接興建國宅,但高雄市政府早期配合中央之國宅政策所劃設為數眾多的住宅區(供國宅使用)或國宅用地已無興建之必要,為妥善處理這些土地、充分配合政府新的國宅政策發展方針、發揮土地利用價值,市府所規劃或購買之國宅用地實有檢討之必要。

本案國宅用地,係民國71年間本府與軍方(聯勤司令部)合作運用君毅正勤眷村土地興建君毅正勤國宅社區以安置原眷戶後,取得四筆3.1公頃國宅用地(公辦26期市地重劃土地)。本計劃範圍土地原計劃興建國宅,適逢全球經濟不景氣,國內房地產受波及買氣低迷,市場餘屋過剩,行政院自88年起陸續函頒「振興建築投資業措施」及「健全房地產投資業措施」等規定,並暫停辦理政府直接興建國宅及獎勵投資興建國宅。爰此為配合中央政策停止本案國宅興建計畫,配合中央國宅停建及本市住宅過剩,擬將該等土地作為興建國宅以外之有效規劃、運用及開發。以充實已嚴重虧損之國宅基金。

目前本案土地因配合中央停建國宅政策致未規劃興建國宅,復因該土地都市計畫使用分區為「國宅用地」,其短、中長期之利用均須依循國宅專用之開發原則,無法作為國宅以外之規劃、運用及開發。自71年價購迄今巳逾20餘年,目前除須支付閒置期間衍生相關管理費用外,且其價購時向銀行融資之資金無法回收償還外,每年衍生融資款利息0.21億元,已造成市府財政之嚴重負擔。

現階段因中央及地方發展政策已不再興建國宅,且本案土地鄰近多功能經貿園區,區域交通便利,極具發展價值,因受制國宅專用,亦不得作為其他有效規劃與開發,致土地無法作有效利用來帶動地區整體經濟發展。另因近來不動產市場景氣復甦,本案土地若能適時轉型開發再利用,應可配合整體經濟發展需要,帶動都市經濟之發展並挹注國宅基金迫切需要,故援依都市計畫法第27條第1項第3款規定,配合本市經濟發展需要,辦理本案變更。

範圍與位置

本案位置位於中華五路西側、復興三路北側之國宅用地,包括獅甲段二小段580585585-1586號土地,及成功二路東側、運河北側之國宅用地,獅甲段二小段597號土地,面積共3.15公頃,有關本案計畫範圍與位置如圖一所示。

圖一 計畫範圍與計畫位置圖


現況分析

一、計畫區歷年都市計畫辦理經過

本計畫區土地分別於「擬定及變更高雄市原都市計畫(前鎮及苓雅部分地區)細部計畫(通盤檢討)並配合變更主要計畫案」中,變更原住宅區為國宅用地,及「變更高雄市前鎮市場(四十八號)、兒童遊樂場為國宅用地;停車場用地為兒童遊樂場;住宅區為市場、停車場用地案」內,變更原市場、兒童遊樂場用地為國宅用地。本區歷年都市計畫之擬定及變更內容彙整如下表所示:

表一 本區歷年變更都市計畫彙整表

項次

案號

公告日期

文號

名稱

 

1

1

44.05.19

高市府建土字第14605號

實施本市都市計畫分區計畫

公告本市都市計畫、分區使用及道路等,本案北側基地為住宅區、南側基地為工業區

2

18

50.12.28

高市府建土字第57507號

本市設立工業區

公告設立本市工業區,本區為工業專用地區

3

31

52.06.15

高市府建土字第37023號

變更唐榮鐵工廠內道路及分區

取消唐榮鐵工廠內道路,並將園道6(新光路)以南地區變更為工業區,本案北側基地變更為工業區

4

184

71.12.30

高市府工都字第34424號

擴大及變更高雄市楠梓 、左營、灣子內、凹子底及原高雄市都市計畫主要計畫(通盤檢討)案

配合君毅正勤眷村興建國宅,本區由工業區變更為住宅區

5

189

72.10.13

高市府工都字第27670號

擬定高雄市君毅正勤眷村及其鄰近地區細部計畫並配合變更主要計畫案

擬定本區之細部計畫,本案基地為住宅區

6

320

82.01.15

高市府工都字第39529號

擬定及變更高雄市原都市計畫(前鎮及苓雅部分地區)細部計畫(通盤檢討)並配合變更主要計畫案

本區變更為國宅用地,建蔽率為40%容積率為420%

7

326

82.02.18

高市府工都字第4200號

變更高雄市前鎮區原台灣鋁業公司廢棄貨櫃工廠部分住宅區為特殊學校用地案

變更本區西側住宅區為特殊學校用地

8

352

85.03.12

高市府工都字第6499號

變更高雄市前鎮市場(四十八號)、兒童遊樂場為國宅用地:停車場用地為兒童遊樂場;住宅區為市場、停車場用地案

市場用地移至南側中華路與復興路相交側邊

9

444

91.12.30

高市府工都字第0910061809號

變更高雄市都市計畫主要計畫機關用地、停車場用地為道路用地並調整細部計畫範圍、解除整體開發(配合「變更高雄市原都市計畫區(前鎮及苓雅部分地區)細部計畫第二次通盤檢討」案)

計畫範圍調整:將計畫範圍線西界調整至高雄多功能經貿園區特定區計畫範圍,並將計畫範圍西南側原君毅正勤細部計畫區南側前次未納入之10公尺計畫道路納入範圍,以符實際

10

446

92.01.20

高市府都一字第0920003849號

變更高雄市原都市計畫區(前鎮及苓雅部分地區)細部計畫(第二次通盤檢討)案

48與停車場分區界線依重劃成果地籍認定及都市設計規範

二、周邊土地使用分區概述

本案計畫範圍屬高雄市原都市計畫(前鎮及苓雅部分地區)細部計畫區。為第26期市地重劃,重劃已完成,規劃為國宅用地,基地北側為住宅區及兒童遊戲場,西側為特殊學校用地,目前為啟智學校,南側為第四種住宅區、市場、停車場及多功能經貿園區之特定經貿核心區。本案計畫範圍之都市計畫土地使用分區概況如圖二所示。

 

圖二 計畫範圍現行都市計畫土地使用分區示意圖

 

三、發展現況

目前計畫範圍內第585號土地臨中華五路闢為市場使用,部分做為停車場使用外,其餘土地現況未做任何開發使用、目前由管理機關高雄市政府都市發展局先行美綠化。

 

 

四、土地權屬

本案計畫範圍內土地權屬均為市有土地,係由國宅基金融資價構該等土地,市府於77~86年間辦理第二十六期市地重劃,重劃區面積為29.5873公頃,於民國77718日公告重劃,並於民國862月完成重劃工程。重劃區內土地所有權人平均負擔比例為30﹪。

本案土地屬高雄市所有,管理機關為高雄市政府都市發展局,及地政處,土地權屬概況如表二及圖三所示,而各筆土地之地號、面積整理如表三所示。

表二 計畫範圍內土地權屬概況

權屬類別

面積(㎡)

高雄市

31,590

計畫面積

31,590

圖三 計畫範圍土地權屬分佈示意圖

 

 

表三 本案計畫範圍土地基本資料一覽表

編號

段名

地號

面積(㎡)

1

前鎮區獅甲段二小段

0580-0000

8,984

2

前鎮區獅甲段二小段

0585-0000

6,399

3

前鎮區獅甲段二小段

0585-0001

578.1

4

前鎮區獅甲段二小段

0586-0000

14,300

5

前鎮區獅甲段二小段

0597-0000

1,329

合計

 

 

31,590

 

五、交通運輸及道路系統

本地區之主要道路系統包括中山、中華、成功等南北向幹道;民權、復興、林森等市區內環道以及80米新光路園道,未來捷運紅線R7站則設於中山路與民權二路口,另外於成功二路上之輕軌也分別於本案基地前設置了G14G15G16三個站,因此整體而言本地區之交通相當便利。

本區周邊主要聯外道路依93年之調查資料顯示於晨峰、昏峰時段之服務水準均為D級以上,車流狀況尚屬暢通。唯本區路段交通號誌設置數量較多,對車行速率造成局部影響。基地臨近主要聯絡道路交通服務水準資料整理如表四所示。其中主要交通量集中於中華路段及成功路段南北方向。

表四 基地臨近道路平均旅行速率資料表

路段名稱

方向

晨峰(kph)

昏峰(kph)

旅行速率

服務水準

旅行速率

服務水準

成功二路

(新光路-復興路)

往南

41.2

A

37.5

A

往北

35.4

A

34.0

A

成功二路

(復興路-正勤路)

往南

22.7

C

29.7

B

往北

28.9

B

18.5

D

中華五路

(復興三路-正勤路)

往南

32.8

B

25.4

B

往北

20.7

C

27.7

B


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


圖四 捷運及輕軌路線示意圖

 

 

六、本案基地周邊實質發展現況

本區南側為多功能經貿園區之特定經貿核心區,整塊街廓的相關建設如圖五所示,包括中鋼企業總部、IKEATESCO等計畫投資,及現有君毅正勤國宅等讓本區整體住宅品質有所提升。因此,為了充分配合政府新的國宅政策發展方針、充分發揮土地之利用價值,市府所規劃之國宅用地實有檢討變更之必要,並進一步考慮變更為第四種住宅區,以促進經濟發展。

     圖五 本案周邊地區特定經貿核心區未來發展示意圖

七、未來發展分析

(一)高雄都會區大眾捷運系統建設計畫

高雄都會區大眾捷運系統建設計畫已於民國9010月動工,第一期路線包括紅、橘兩線,其中捷運紅線自二苓地區往北至高雄縣橋頭鄉,全長約29公里,沿線共設有23處車站,而本案計畫範圍緊鄰R7站,與南北兩側之多功能經貿園區站(R6)及新光路園道站(R8),距離在1.2公里以內。

(二)跨港觀光纜車計畫

於民國93年七月完成投資計畫審查,預計分兩期興建:第一期自高雄捷運O1(即哈瑪星)至旗津海岸公園,沿線計畫設置哈瑪星、壽山動物園、中山大學、西子灣、旗津砲台等站;第二期為高雄旗津海岸公園至85層東帝士大樓一帶的捷運R8(新光路),規劃設置纜車站位置包括85層東帝士大樓中樓層鏤空部分、輕軌G16站及新光路、成功路口中油油槽一帶、大遠百前新光路、中山路上,總投資金額約25億元。

(三)國家門戶「高雄海洋之星」計畫

以發展成為「高雄海洋門戶」交通樞紐為目標,配合周邊地區都市計畫變更及輪渡站南側85米寬水岸風貌景觀改善、新光碼頭長度延伸、高雄港旅客服務中心闢建、新光大道等工程,期將中油廠區至復興路一帶形塑為高雄之區域門戶。本計畫已列入挑戰2008國家發展重點計畫之一,屬高雄國際觀光港旅遊線計畫重要之一環。

(四)高雄多功能經貿園區計畫

高雄多功能經貿園區為高雄市政府近年來大力推動之土地及產業發展計畫,該計畫係配合中央發展台灣成為亞太地區營運中心之政策,以因應高雄港未來發展,提供經貿、金融、資訊等相關服務機能。全區共分為文化休閒專用區、經貿核心區及倉儲轉運區三大分區,位置範圍約以鼓山一路、濱海一路以東,五福路、公園路以南,沿高雄港第二至第四船渠至前鎮河、凱旋路以北,一心路以東之區域,計畫面積計580公頃。目前已有多家廠商提出開發申請,其中統一集團投資300億的「夢時代」購物中心,已於9312月初完成上樑典禮,並預定95年中正式開幕營運。

有關計畫區周邊相關重大建設計畫位置請參見圖六、圖七。

圖六 計畫範圍周邊相關重大建設位置示意圖

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


圖七 跨港觀光纜車路線與交通建設位置圖


現行都市計畫概述

現行主要計畫本案土地為住宅區,細部計畫土地使用分區為國宅用地,其土地使用分區管制建蔽率為40﹪,容積率為420﹪。

本計畫區內之各筆土地為第26期市辦市地重劃之成果,權屬為高雄市所有之市有地。

實質變更內容

一、變更原則

(一)本案土地係由原細部計畫住宅區、市場及兒童遊樂場用地變更為國宅用地,故本案屬細部計畫變更之範疇。

(二)本案變更範圍以地籍界線為準。

(三)配合鄰近之土地使用及經濟發展需要,參考毗鄰分區變更為適當之土地使用分區。

(四)配合水岸發展及塑造入口意象,同時保留都市開發彈性,計畫範圍土地於臨五號船渠之基地規劃為開放空間使用。

(五)土地使用分區管制及都市設計仍依「變更高雄市原都市計畫區(前鎮及苓雅部分地區)細部計畫(第二次通盤檢討)案」之規定辦理。

二、實質變更內容

依照前述變更原則,本案實質變更內容彙整如表五所示,並將本案土地使用分區示意圖標示如圖八示。


表五 實質變更內容彙整表

變更內容

變更理由

備註

地號

原計畫

面積(㎡)

新計畫

面積(㎡)

獅甲段二小段580、585、585-1、586號土地

國宅用地

30,261

第四種住宅區

30,261

為配合行政院停建國宅政策及經濟發展需要,促進土地有效利用,開發帶動地區經濟發展

 

獅甲段二小段597號土地

國宅用地

1,329

公園用地

1,329

配合水岸發展及塑造入口意象,規劃為開放空間使用,同時保留都市開發彈性

 

 

圖八 計畫範圍土地使用分區示意圖


三、居住密度與容納人口

本計畫係屬高雄市原都市計畫(前鎮及苓雅部分地區)細部計畫範圍,本計畫第四種住宅區建蔽率不得超過50%,容積率不得超過300%公園用地之土地使用分區管制建蔽率不得超過15%,容積率不得超過45,以50/人為最適人口居住密度估算,本區居住容納人口約為1900人。

表六 本案居住人口概估表

土地使用分區

面積(㎡)

容積率

可使用總樓地板面積(㎡)

容納人口(人)

第四種住宅區

30,261

300%

30,261×300%=90,783

90,783÷50=1,815

公園用地

1,329

45%

13,29×45%=598

598÷50=11

四、道路系統

本計畫區內聯外道路系統相當便利,包括中華路、林森路、成功路、復興路,交通非常便利。

本基地除自有停車空間以外,基地南側另有停車場,約可另外停放車輛合計約90

土地使用分區管制及都市設計

一、本計畫範圍內土地使用分區管制及都市設計依「都市計畫法高雄市施行細則」及92120日公告發布實施之「變更高雄市原都市計畫區(前鎮及苓雅部分地區)細部計畫(第二次通盤檢討)案」之規定辦理。

二、變更後第四種住宅區之土地使用分區管制建蔽率不得超過50%,容積率不得超過300%;公園用地之土地使用分區管制建蔽率不得超過15%,容積率不得超過45%。

 

表七 本案變更土地使用分區管制規定

土地使用分區

建蔽率

容積率

第四種住宅區

50%

300%

公園用地

15%

45%

三、本案位於中華五路西側、復興三路北側之國宅用地變更為住宅區,最小建築基地規模不得少於2500㎡,且臨中華路、復興路側均應自基地境界線退縮五公尺建築。

四、臨五號船渠、成功路側國宅用地變更為公園用地,該用地容積得移轉至中華五路西側、復興三路北側之國宅用地所變更之住宅區。

五、東南側住宅區、市場及停車場用地於未來辦理通盤檢討時,整體考量配合變更使用分區管制,且函知各該土地管理機關配合辦理。

事業及財務計畫

本變更案土地係由國宅基金融資價購,而變更為第四種住宅區及公園用地後擬依法定程序辦理標售及徵收,標售所得價金將歸墊基金,以償還銀行融資。