高雄市都市計畫說明書

案  由:變更高雄市主要計畫部分學校用地(前鎮文小○九)為住宅區案

申請單位:高雄市政府

變更單位:高雄市政府

計畫範圍:如計畫圖

變更類別:個案變更

法令依據:都市計畫法第27條第1項第2

 

壹、計畫緣起

本案土地係於民國5994高市府建都字第90280號公告發布實施「臨海特定區計畫」案內劃為學校用地。

案內原學校用地之私有土地於78年由本府編列特別預算辦理土地徵收,另地上物拆遷補償費本府教育局前於93年編列預算1500萬元,未獲議會通過,並經市府提請市議會覆議,該會審議通過係保留預算為1000元。依本府933301093次市政會議市長指示:「在總量管制下,學校用地是否徵收開闢問題,應再予檢討,如文小九能否縮小公地,並將徵收之土地與私地合建,進行景觀改造,以利地區發展等,均應妥予研商其可行性」。

9454市都委會專案小組現勘後,因該地區原合法房屋已有傾頹或朽壞之現象,且考量該地區未來發展可能對於學校用地之需求及符合都市計畫相關法令規定國小用地不得小於2公頃之規定,故建議:「請規劃機關都發局將前鎮文小九校地都市計畫公告實施前即已建築之合法加強磚造建物(涵蓋41戶合法建物)套繪地籍資料並以完整街廓為範圍,變更學校用地為住宅區」。

依本市都市計畫委員會94519300次大會研議:「本案變更學校用地為住宅區之範圍請都發局以完整街廓修正外,餘照專案小組意見請規劃機關都發局將前鎮文小九校地都市計畫公告實施前即已建築之合法加強磚造建物(涵蓋41戶合法建物)套繪地籍資料並以完整街廓為範圍,變更學校用地為住宅區;朝下列二點原則辦理都市計畫變更,其餘仍維持原計畫(學校用地):()本案為維護當地環境生活品質及社區發展改造,依『都市計畫土地使用分區變更後公共設施用地及其他都市計畫發展用地負擔比例』規定並參照本市整體開發案例,採調降容積免負擔方式辦理。()本案未來開發時得依『都市更新條例』相關規定辦理。」復經本市都市計畫委員會9484302次會議審決通過。

案經941025內政部都委會專案小組第1次審查會議建議,將本案變更範圍指定為「都市更新地區」,以「都市更新條例」規定方式整體開發,並應配合將來擬定都市更新事業計畫需要,案採行重建、整建、維護等不同處理方式,進一步細分為不同更新單元,同時依都市更新條例規定程序,整合當地現有住戶參加意願及相關意見,妥為擬具都市更新事業計畫草案,提本市都市更新審議委員會審議通過後,再將本變更案報本部核定發布實施。經本府委託專業顧問單位研提計畫並調查當地現有住戶意見後,於 95125再報請內政部都委會續審。

95221內政部都委會專案小組第2次審查會議建議,為期妥善解決本案用地在都市計畫發布前合法建物之居住與公共安全、現有住戶拆遷安置問題、改善當地環境品質及健全高雄市整體發展,原則支持本府核議意見將部分文小九用地變更為住宅區;惟避免衍生都市計畫法第17條第 2項但書規定是否指定建築線核發建照等執行疑義,並兼顧落實改善本地區居住環境品質之目的,請本府依審查意見補充修正相關資料後,續開專案小組會議審查。依前開審查建議檢討結果,以訂定較低之容積率,並負擔提供適當比例之公共設施用地或其他必要性服務設施方案較為可行,經調整計畫於95517提請本市都市計畫委員會第309次會議研議通過。本府並於9574假前鎮國小辦理說明會並請土地所有權人填具變更負擔同意書。

本案就都市計畫法規、人口成長趨勢、學齡人口發展、地區及相關計畫發展、校地面積及學區等與本府教育局95616高市教三字第0950007433號函檢討結果,面對中短期之未來學校用地實有減量之空間。

因該學校用地已屆原徵收土地計畫書所規定之使用期限,而本案原都市計畫(民國59年)前已興建之合法建物,其建築物已老舊傾頹、鋼筋裸露、天花板塌陷與牆壁龜裂及剝落現象,目前仍有居民居住其中,且無法翻修,若現況持續不變,不僅恐有倒塌之虞,且牴觸住戶生命。基於考量學校用地整體需求、兼顧計畫前合法房屋之權益及避免影響住民與公共安全,依都市計畫法第27條規定,為避免重大災害之發生,當地直轄市政府,應視實際情況迅行變更,故爰依都市計畫法第27條第1項第2款規定辦理變更。


貳、計畫範圍與位置

本案變更位置位於本市前鎮區,前鎮河北側、鎮州路南側、鎮東五街西側,鄰近前鎮舊部落,面積約0.70公頃

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

文字方塊: 圖一 計畫位置及範圍示意圖
 

 

 


參、實質發展現況

一、歷次都市計畫辦理經過

表一 歷年都市計畫案綜理表

編號

案號

案名

公告日期及文號

內容概述

1

80

高雄臨海特定區計畫案

59.9.4

高市府建都字第90280

擬訂計畫,面積約379公頃

2

161

變更高雄臨海特定區(本市轄區部分通盤檢討)計畫案

70.4.17

高市府工都字第8870

1.      修正IV-5號道路之計畫道路界線

2.      明德國宅社區南北向8公尺計畫道路變更為22公尺道路

3

248

變更高雄市臨海特定區通盤檢討案

77.5.20

高市府工都字第010300

第二次通盤檢討

4

383

擴大(高雄市臨海工業區第二、三期解編部分工業用地)暨變更高雄市都市計畫臨海特定區計畫案

87.9.7

高市府工都字第729344

第三次通盤檢討

二、現行都市計畫概況

本案基地為學校用地,毗鄰綠地及公園用地,北臨15公尺計畫道路,鄰近地區多屬第三種住宅區。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

文字方塊: 圖二 現行都市計畫概況示意圖

 

 

 


三、土地使用現況

經比對民國59年都市計畫航測地形圖與地籍圖,發布實施都市計畫前,本案基地上已建有加強磚造之構造建物。

目前建物多已老舊破損,部份已無人居住,其樓層約為二∼四層。另計畫區內有一大型廟宇(慈德宮),屬舊違章建築,為地區信仰中心及里民活動場所。

 

文字方塊: 圖三 59年都市計畫航測地形圖

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

文字方塊: 圖四 現況地形圖
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


四、發展背景說明

50年代因加工出口區的設置,使得前鎮舊部落遷入大量的勞動人口,加上鄰近高雄港區,前鎮舊部落鄰近地區一直為勞工階層所聚集。本案變更範圍屬舊部落之一部分,於59年都市計畫公告發布實施前所興建之房舍迄今已30逾年,雖劃設為學校用地土地並已徵收,惟學校遲未開闢興建,該住民無法申請改建亦無法有效利用土地。因住民多屬所得較低之藍領勞工階層,於搬遷或另購置新屋能力有限,雖房屋已窳漏但仍必須居住其中,考量本案生活型態及特殊發展背景,有必要改善本地區之生活環境,且本地區人口逐年下降,變更後對整體環境影響有限。

五、學校用地分析

(一)「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定

「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定,本市前鎮地區國小用地面積依計畫人口推估仍超出計畫需求面積約1.81公頃若變更本案文小九部分用地為其他分區使用(0.7公頃),學校用地依法令規定仍足夠1.11公頃。以國小服務半徑600公尺分析,現況前鎮地區國小服務範圍已涵蓋大部分地區,依前開規定分別檢討文小9用地、前鎮國小、鎮昌國小學區結果,文小9服務範圍包含鎮中里、前鎮里、鎮陽里、鎮東里、鎮榮里、鎮昌里等里鄰,其中鎮昌里與鎮昌國小服務範圍大致重疊,其餘里鄰與前鎮國小服務範圍大致重疊,學童可就近就讀並無影響。

(二)依教育部頒之「國民中小學設備基準」規定

「國民中小學設備基準」規定,本市前鎮地區國小用地面積依計畫人口推估仍超出計畫需求面積約20.09公頃,若變更本案文小九部分用地為其他分區使用(0.7公頃),學校用地依法令規定仍足夠19.39公頃

(三)人口成長情形

前鎮區人口近年迭有增減,近10年平均成長率為-0.22%。臨海特定區計畫區人口亦逐年遞減,平均成長率為-0.47%,其人口遞減情形比前鎮區變化更大。

(四)學齡兒童成長情形

前鎮地區早期人口密集,民國74年左右達成長高峰,國小總學齡兒童數36百餘人,爾後人口數逐年下降,本(94)學年度國小總學齡兒童數僅16千餘人。前鎮區學齡兒童(7-12歲)其近10年平均成長率為-3.59%,呈現遞減之趨勢。

(五)小結

綜前分析,前鎮地區學齡兒童數、學生數皆逐年下降。依通盤檢討辦法及教育部頒之標準,現行學校面積以足敷未來所需。

本地區學校用地面積檢討,就都市計畫法規、人口成長趨勢、學齡人口發展、地區發展及相關計畫發展、校地面積及學區,面對中短期之未來,學校用地實有減量之空間。

六、土地權屬

本案基地於78年以市政府特別預算辦理土地徵收,徵收計畫至936月止,惟徵收當時地上物未一併辦理徵收補償。目前變更範圍內之土地皆屬市有土地。另本案土地於徵收前其土地權屬分布如下:

表二 計畫範圍土地權屬統計表

 

面積()

百分比()

私有地

5796

82.71%

市有地

1085

15.48%

國有地

127

1.81%

總計

7007

100.00%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

文字方塊: 圖五 土地權屬分布示意圖

 

 

 


肆、變更原則

參酌本市整體開發案例、當地民眾意願與意見、公平正義原則等因素,及依本市都委會與內政部都委會審查意見,本案變更原則如下:

一、本案變更範圍以前鎮文小九校地都市計畫公告實施前即已建築之合法加強磚造建物(涵蓋41戶合法建物)套繪地籍資料並以完整街廓為範圍為原則。

二、為維護當地環境生活品質,兼顧開發可行性與必要性,及本地區之特殊性,依政部910716台內營字第0910085117號函頒之「都市計畫整體開發地區處理方案」之精神,本案計畫範圍應調降容積,並劃設及提供適當比例之公共設施用地或其他必要性服務設施,由變更後住宅區土地所有權人於申請建築時依所持有土地比例負擔(捐贈),並得以繳納代金方式辦理。

伍、變更內容

為改善基地內窳陋之環境,避免災害發生,故變更0.70公頃之部分學校用地為住宅區。因本案基地並無全市性公共設施之需求,故並無劃設相關之主要計畫公共設施用地。

表三 變更內容彙整表

 

變更前

變更後

變更內容

使用分區

學校用地(文小九)

住宅區

面積(㎡)

7,007

7,007

變更理由

學校用地已逾原徵收土地計畫書所規定之使用期限,參酌本市整體開發案例、當地民眾意願與意見、公平正義原則及為顧及都市計畫前合法建物使用,改善基地內窳陋之環境,避免災害發生。

備註:

1.變更範圍參考實際地籍界線(如下附圖),土地面積以實際地籍分割測量為準。

2.本案變更附帶條件:基地內提供適當比例之公共設施用地或其他必要性服務設施應由住宅區土地所有權人於申請建築時依所持有土地比例負擔(捐贈),並得以繳納代金方式辦理。

 

`

 

 

 

 

 

 

 

文字方塊: 圖六 變更範圍示意圖

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


陸、實施進度及經費

本案由學校用地變更為住宅區,依法完成相關程序後,由土地所有權人依法申請建築開發。變更範圍之土地提供適當比例之公共設施用地或其他必要性服務設施應由住宅區土地所有權人於申請建築時依所持有土地比例負擔(捐贈),並得以繳納代金方式辦理。

柒、其他

一、本計畫區係屬實施容積率地區,依本計畫變更原則擬定細部計畫訂定其建蔽率、容積率

二、有關變更負擔及容積率劃設,依變更原則二調降容積,並劃設及提供適當比例之公共設施用地或其他必要性服務設施(粗估約佔計畫面積22%,實際負擔比例以各級都委會審議決議為準),於擬定細部計畫時應適當配置。

三、本案變更住宅區為促成本案計畫範圍內土地所有權人合併改建之意願及改善整體環境品質,得於細部計畫就全街廓或1/2以上街廓為單元同時申請建築者,酌予容積獎勵。

捌、防災計畫

一、避難據點

(一)緊急避難場所

為區域內各開放空間,包括基地內之空地、綠地、公園及道路等。

(二)臨時收容場所

本計畫鄰近地區計有公5、公9-2,可提供為臨時收容場所。

(三)中長期收容場所

本計畫鄰近地區中小學包括有鎮昌國小、前鎮國小等,可提供為中長期收容場所

二、防災道路系統

(一)緊急道路

本計畫鄰近地區緊急道路之指定結果包括中山四路、新生路等。

(二)救援輸送道路

本計畫區救援輸送道路之指定結果為鎮州路

(三)避難輔助道路

本計畫區之避難輔助道路為鎮榮街。

三、火災延燒防止地帶

本計畫鄰近地區之河道用地(前鎮河)、道路用地及公5、公8等公園用地。

四、物資發放場所

本計畫鄰近地區之物資發放場所包括有鎮昌國小、前鎮國小等。

 

文字方塊: 圖八 防災計畫示意圖
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 


變更高雄市主要計畫部分學校用地(前鎮文小O九)為住宅區案計畫說明書

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

高雄市政府

中華民國963


 

高雄市變更都市計畫審核摘表

項目

                                       

都市計畫名稱

變更高雄市主要計畫部分學校用地(前鎮文小○九)為住宅區案

變更都市計畫法令依據

都市計畫法第27條第1項第2款

變更都市計畫機關

高雄市政府

申請變更都市計畫機關

高雄市政府

本案公開展覽起訖日期

民國94年06月11日起至民國94年07月11日止(刊登94年06月11日自由時報)

本案舉辦

說明會日期

民國94年06月22日

(前鎮區公所會議室)

人民團體對本案之反映意見

本案提交各級都市計畫委員會審核結果

高雄市都市計畫委員會94年08月04日302次會議決議:「照案通過」。

內政部都市計畫委員會94年10月4日618次會議及95年12月12日648次會議決議:「修正通過」。

 


 

 


附  錄

一、  各級都委會審議會議紀錄

二、  變更負擔同意書

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